土地所有權(quán)和使用權(quán)

我國(guó)實(shí)行土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的制度。

土地所有權(quán)是土地所有制在法律上的體現(xiàn)，是土地所有者依法對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益和依照法律做出處分并排除他人干涉的權(quán)利。土地所有權(quán)分國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

土地使用權(quán)是指使用人根據(jù)國(guó)家法律、文件、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)家和集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)分國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。

國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

土地的分類?

（一）按土地所有權(quán)分為國(guó)有土地和集體土地

我國(guó)的社會(huì)主義公有制決定了土地所有權(quán)的主體只有兩個(gè)，一個(gè)是國(guó)家，另一個(gè)是農(nóng)民集體。任何其他個(gè)人或法人均不得擁有土地所有權(quán)。

在法律上：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬農(nóng)民集體所有。

1.國(guó)家所有土地

（二）國(guó)有建設(shè)用地

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的取得有劃撥和有償使用兩種方式，有償使用方式包括出讓、租賃和作價(jià)入股。目前，國(guó)有土地的供應(yīng)方式以有償使用方式為主，有償使用和劃撥方式并存為基本思路。

1. 國(guó)有建設(shè)用地的劃撥方式：指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用權(quán)者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)及其他費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付給土地使用者使用，或國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)：

（1）劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有期限的規(guī)定

（2）劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即不得流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地使用者不需要使用時(shí)，由政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。

（3）對(duì)劃撥土地使用權(quán)用途不得改變。要改變用途要經(jīng)批準(zhǔn)，并重新簽訂合同。不屬于劃撥范圍的，要實(shí)行有償使用。

（4）取得劃撥土地使用權(quán)不需要繳納土地有償使用費(fèi)。只需要繳納國(guó)家取得土地的成本和國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)。

2. 國(guó)有土地有償使用方式

（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者一次性向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費(fèi)用的行為。

目前，國(guó)有土地出讓方式一般有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓四種形式。

a.招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓方），以書(shū)面投標(biāo)的形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)、擇優(yōu)而取。招標(biāo)的文件包括：招標(biāo)通知書(shū)、投標(biāo)指引（或招標(biāo)須知）、投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)證明通知書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同（含土地使用條件）等。

b.拍賣出讓土地使用權(quán)：指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開(kāi)場(chǎng)合由政府的代表者——自然資源主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)（也可委托拍賣行拍賣），由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)買者輪番報(bào)價(jià)，最后價(jià)高者取得土地使用權(quán)。

c.掛牌出讓土地使用權(quán)：掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

d.協(xié)議出讓土地使用權(quán)：指出讓方與受讓方（土地使用者）通過(guò)協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。應(yīng)先用地者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后由出讓方和受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式、付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

國(guó)家對(duì)出讓的最高年限的規(guī)定：

a. 居住用地70年

b. 工業(yè)用地50年

c. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

d. 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年

e. 綜合或其他用地50年

（2）國(guó)有土地使用權(quán)租賃：即國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點(diǎn)中，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期地使用土地者，滿足了中小投資者地需要。

（3）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股：即將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)流失問(wèn)題，又為困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。

對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。

根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第9號(hào)《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得

（一）黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地

1.辦公用地

2.安全、保密、通訊等特殊專用設(shè)施。

（二）軍事用地

（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

1.供水設(shè)施

2.燃?xì)夤?yīng)設(shè)施

3.供熱設(shè)施

4.公共交通設(shè)施

5.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施???

6.道路廣場(chǎng)

7.綠地

（四）非營(yíng)利性郵政設(shè)施用地

（五）非營(yíng)利性教育設(shè)施用地

（六）公益性科研機(jī)構(gòu)用地

（七）非營(yíng)利性體育設(shè)施用地???

（八）非營(yíng)利性公共文化設(shè)施用地

1.圖書(shū)館

2.博物館???

3.文化館

4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動(dòng)中心

（九）非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地

1.醫(yī)院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。

2.各級(jí)政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、專科疾病防治所(站)。

3.各級(jí)政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機(jī)構(gòu)、兒童保健機(jī)構(gòu)、血站（血液中心、中心血站）。

（十）非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地

1.福利性住宅。

2.綜合性社會(huì)福利設(shè)施。???

3.老年人社會(huì)福利設(shè)施。????

4.兒童社會(huì)福利設(shè)施。?????

5.殘疾人社會(huì)福利設(shè)施。???

6.收容遣送設(shè)施。

7.殯葬設(shè)施。

（十一）石油天然氣設(shè)施用地

（十二）煤炭設(shè)施用地??

（十三）電力設(shè)施用地

（十四）水利設(shè)施用地

（十五）鐵路交通設(shè)施用地

（十六）公路交通設(shè)施用地

（十七）水路交通設(shè)施用地

（十八）民用機(jī)場(chǎng)設(shè)施用地

（十九）特殊用地

1.監(jiān)獄。

2.勞教所。

3.戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

*劃撥用地目錄（鏈接）

*劃撥用地的十大法律陷阱（鏈接）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權(quán)可通過(guò)協(xié)議出讓方式獲得：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請(qǐng)改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式，但《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、《國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同》另有約定的除外；

（五）出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；

（六）在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目中，需要整體規(guī)劃建設(shè)的配套項(xiàng)目，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方式供應(yīng)；

（七）對(duì)無(wú)法單獨(dú)確定規(guī)劃條件實(shí)施供應(yīng)的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的相鄰建設(shè)用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設(shè)項(xiàng)目主體；

（八）利用地鐵站（場(chǎng)）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等公共空間進(jìn)行上蓋物業(yè)或多功能立體開(kāi)發(fā)利用的，其建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地的使用權(quán)人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場(chǎng)）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開(kāi)發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)，以自主開(kāi)發(fā)為主，物業(yè)自持；

（九）對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；

（十）經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置；

（十一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化、企業(yè)轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人已依法取得的國(guó)有劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、國(guó)有承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓，符合規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；

（十二）對(duì)因搬遷改造被收回原國(guó)有土地使用權(quán)的企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標(biāo)準(zhǔn)為其安排同類用途用地；

（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并、合并等）時(shí)，未納入企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體；

（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆放用地，鼓勵(lì)采取租賃，也可協(xié)議方式出讓；

（十五）本實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設(shè)用地上已建成項(xiàng)目的，經(jīng)行政部門處罰后，需完善國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓；

（十六）人民法院生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求辦理國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)明確的土地使用者；

（十七）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形

一共分為17類土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，必須要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書(shū)才可以進(jìn)行，必須要符合相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定。

*協(xié)議方式出讓土地的政策匯編（鏈接）

（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

*土地招拍掛詳細(xì)流程梳理（鏈接）

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求?

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)：

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由；原出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

繳納標(biāo)準(zhǔn)為：

占用一級(jí)基本農(nóng)田的，按土地補(bǔ)償費(fèi)用的2倍繳納；

占用二級(jí)基本農(nóng)田的，按土地補(bǔ)償費(fèi)的1倍繳納。

占用蔬菜生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地，已按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的不再繳納占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)耕地造地費(fèi)。國(guó)家或省批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，免繳占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)耕地造地費(fèi)辦法，按省人民政府規(guī)定執(zhí)行。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地程序?

（一）預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

（二）編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證

確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請(qǐng)，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見(jiàn)書(shū)》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。

（三）提出用地預(yù)審申請(qǐng)

（四）辦理手續(xù)、繳納審批費(fèi)用

（五）提出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)

（六）各級(jí)政府審批

按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

上述以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

▲征收土地的審批權(quán)限：

1.征收永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的、其他土地超過(guò)七十公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

2.征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

3.征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照第一項(xiàng)規(guī)定另行辦理征地審批。

（七）辦理征地手續(xù)

由國(guó)土資源局具體負(fù)責(zé)對(duì)該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

（八）領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件

國(guó)土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

（九）繳納出讓費(fèi)，獲得土地使用權(quán)

土地征用后，該土地即成為國(guó)有土地，由國(guó)土資源局與土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國(guó)有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費(fèi)用。

土地出讓金?

土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

2019年1月23日，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到6.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25%。

計(jì)算方法：

1.有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

2. 發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

3. 通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

4. 劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

*土地出讓金“新政”：八大影響和兩項(xiàng)應(yīng)對(duì)（鏈接）

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》：

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑，是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)（以下簡(jiǎn)稱節(jié)余指標(biāo)）由國(guó)家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）。

“土地增減掛鉤”，增是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的增加，減是指農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的減少（主要是深度貧困地區(qū)），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復(fù)墾，將這種“耕地的增加”作為指標(biāo)賣給建設(shè)用地緊缺的城里，城里購(gòu)買了多少指標(biāo)，就可以增加利用多少耕地，將這指標(biāo)一增一減進(jìn)行跨區(qū)域掛鉤。

*三言兩語(yǔ)說(shuō)清土地增減掛（鏈接）

*用地指標(biāo)增減掛融資的熱點(diǎn)問(wèn)題（鏈接）

*銀行在用地增減掛鉤中的市場(chǎng)機(jī)遇和操作要點(diǎn)（鏈接）

全域土地綜合整治?

全域綜合土地整治是在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途，以土地整理、復(fù)墾、開(kāi)發(fā)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為平臺(tái)，推動(dòng)田、水、路、林、村綜合整治，改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、人口集中居住、產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實(shí)施單元，整體開(kāi)展農(nóng)用地、建設(shè)用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護(hù)修復(fù)等，對(duì)限制、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域?qū)嵤﹪?guó)土空間綜合治理的活動(dòng)。

（一）全域土地綜合整治重點(diǎn)任務(wù)

1.農(nóng)用地整理。統(tǒng)籌推進(jìn)低效林草地和園地整理、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、現(xiàn)有耕地提質(zhì)改造等，傳承傳統(tǒng)農(nóng)耕文化，增加耕地?cái)?shù)量，提高耕地質(zhì)量，改善農(nóng)田生態(tài)。

2. 建設(shè)用地整理。統(tǒng)籌農(nóng)民住宅建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)，基礎(chǔ)設(shè)施等各類建設(shè)用地，有序開(kāi)展農(nóng)村宅基地、工礦廢棄地以及其他低效閑置建設(shè)用地整理，優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地布局結(jié)構(gòu)，提升農(nóng)村建設(shè)用地使用效益和集約化水平，支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)融合發(fā)展用地。

3. 鄉(xiāng)村生態(tài)保護(hù)修復(fù)?！?span style="line-height: 2em;">自然資源部關(guān)于開(kāi)展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作的通知》首次在土地綜合整治任務(wù)中提出了“鄉(xiāng)村生態(tài)修復(fù)”，要將土地綜合整治與生態(tài)保護(hù)修復(fù)相結(jié)合，形成新的功能。按照山水林田湖草整體保護(hù)、系統(tǒng)修復(fù)、綜合治理的要求，結(jié)合農(nóng)村人居環(huán)境整治，優(yōu)化調(diào)整生態(tài)用地布局，保護(hù)和恢復(fù)鄉(xiāng)村生態(tài)功能，維護(hù)生物多樣性，提高防御自然災(zāi)害能力，保持鄉(xiāng)村自然景觀。

（二）全域土地綜合整治與村莊規(guī)劃如何銜接

需要開(kāi)展全域土地綜合整治的，必須編制村莊規(guī)劃，兩者要實(shí)行充分銜接，不能搞“兩張皮”。

1.在編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃時(shí)，明確全域土地綜合整治的目標(biāo)任務(wù)、整治區(qū)域、主要內(nèi)容、空間布局等。按照宜農(nóng)則農(nóng)、宜建則建、宜留則留、宜整則整的原則，整治區(qū)域可以是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的全部或者部分村莊，該整的整，不用整的不整。

2. 要將各項(xiàng)整治任務(wù)納入村莊規(guī)劃。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織編制整治區(qū)域內(nèi)的村莊規(guī)劃，將整治任務(wù)、指標(biāo)和布局要求落實(shí)到具體地塊，并明確組織管理、實(shí)施時(shí)序、項(xiàng)目安排、資金估算和投資來(lái)源等。

3. 要突出耕地保護(hù)。通過(guò)全域土地綜合整治，確保整治區(qū)域內(nèi)耕地質(zhì)量有提升、新增耕地面積原則上不少于原有耕地面積的5%。

（三）支持政策

1.強(qiáng)化耕地保護(hù)，允許合理調(diào)整永久基本農(nóng)田。

（1）涉及永久基本農(nóng)田調(diào)整的，必須確保整治區(qū)域內(nèi)新增永久基本農(nóng)田面積原則上不少于調(diào)整面積的5%。整治區(qū)域完成整治任務(wù)并通過(guò)驗(yàn)收后，更新完善永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫(kù)。

（2）對(duì)整治區(qū)域內(nèi)涉及永久基本農(nóng)田調(diào)整的，要按照數(shù)量有增加、質(zhì)量有提升、布局集中連片、總體保持穩(wěn)定的原則，統(tǒng)籌“三線”劃定，編制整治區(qū)域永久基本農(nóng)田調(diào)整方案，由省級(jí)自然資源主管部門會(huì)同農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門審核同意后，納入村莊規(guī)劃予以實(shí)施。

2. 盤活鄉(xiāng)村存量建設(shè)用地，增添鄉(xiāng)村發(fā)展活力。

（1）增強(qiáng)鄉(xiāng)村用地保障力度，通過(guò)全域土地綜合整治騰退的建設(shè)用地，在保障項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)民安置、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等用地的前提下，重點(diǎn)用于農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)振興，增強(qiáng)鄉(xiāng)村自我造血功能。

（2）顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值，允許節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)，按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策使用，并將流轉(zhuǎn)范圍從縣域擴(kuò)大到省域，促進(jìn)土地要素科學(xué)配置、合理流動(dòng)，為鄉(xiāng)村振興提供強(qiáng)有力資金支持。

（四）全域土地綜合整治負(fù)面清單

· 嚴(yán)格控制未利用地開(kāi)墾

· 禁止違背農(nóng)民意愿搞大拆大建

· 禁止破壞生態(tài)環(huán)境砍樹(shù)挖山填湖

· 嚴(yán)格保護(hù)具有歷史文化價(jià)值的建筑

· 禁止破壞鄉(xiāng)村風(fēng)貌和歷史文脈

· 禁止占用耕地搞人造景觀

*自然資源部關(guān)于開(kāi)展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作的通知（鏈接）

紅線圖

紅線圖是規(guī)劃局確定的項(xiàng)目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來(lái)表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。

建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實(shí)紅線表示，二層以上有陽(yáng)臺(tái)用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。

*國(guó)土空間規(guī)劃、土地總規(guī)、控規(guī)、修規(guī)、概念性規(guī)劃及其關(guān)系（鏈接）

生地、毛地、凈地、熟地?

一般而言，生地、熟地重點(diǎn)著眼于建設(shè)；而毛地、凈地更多著眼于出讓。

生地：生地是指國(guó)土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。

毛地：毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過(guò)拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_(kāi)發(fā)過(guò)程、不具備基本建設(shè)條件的土地。

凈地：凈地是指已經(jīng)完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。

*土地出讓何為凈地？請(qǐng)看最高院判例（鏈接）